在西安买二手房，除了跟业主谈好房款，还有不少看不见的小支出容易被忽略，这些费用加起来可能占到房款的1%-3%，对普通家庭来说可不是小数目。不少人第一次买房，要么只盯着房价，要么把中介费当唯一的额外支出，最后算账时才发现预算不够。今天就把西安二手房交易里的各类缴费事项、怎么算的讲清楚，用大家熟悉的例子一步步说，不用记复杂公式。
契税：买房要交的“大头费”，跟房子大小和第几套有关
契税是所有买房人都要交的，也是占比最高的一项，它的计算只看两个点：房子的面积，以及你在西安有没有买过房。
举个例子：小莉在西安是首套房，买了一套90平的二手房，网签价（就是在房管局备案的交易价格，用来计税的，不是实际成交价）是100万，那她要交的契税是100万×1%=1万；如果她买的是120平的首套房，契税就是100万×1.5%=1.5万；如果是二套房，不管面积多大，90平及以下按1%算，90平以上按2%算，120平的二套房就要交100万×2%=2万；要是三套及以上，不管面积，直接按3%交。
这里要注意，西安的契税标准是按国家规定来的，没有额外的地方政策，唯一的例外是如果买的是“满五唯一”的房子，这套契税还是要交，只是后面的个税可能会免，这个后面会说。
个税：满五唯一就能免，不然按差额或全额算
个税是针对卖房人赚的那部分钱收的，但实际交易中，大部分情况是卖房人把这笔费用转嫁给买房人，所以买房前也要搞清楚。
“满五唯一”是西安二手房里的关键术语，意思是这套房是卖房人在西安的家庭唯一住房，而且房产证（或契税票）满了5年，满足这两个条件，个税全免。如果不满足，就有两种计算方式：一种是按全额的1%算，比如100万的房子，个税就是1万；另一种是按“差额”算，差额就是（现网签价-原购房价-合理费用）×20%，合理费用包括当初买房的契税、装修费（要发票）、房贷利息这些。
举个例子：老王2018年买这套房花了80万，现在卖100万，装修花了10万，当初交的契税1.2万，房贷利息5万，那差额就是100万-80万-10万-1.2万-5万=3.8万，个税就是3.8万×20%=7600元，比全额算的10000元少，所以选差额更划算。具体选哪种，房管局会根据你提供的材料来定。
中介费：帮你找房办手续的辛苦费，西安的行情是这样
找中介买二手房，一般要交中介费，西安的行情是按网签价的1%-2%收，具体可以跟中介谈。比如100万的房子，中介费就是1万到2万。
要注意的是，中介费不是乱收的，它包含了中介帮你找房、谈价、办网签、过户、协助贷款这些服务。如果是自己私下找业主成交，省了中介费，但后续的过户、贷款、风险把控都要自己来，新手不建议这么做，容易出问题。
其他小钱：加起来也有几千，别漏了
除了上面的大头，还有几个小费用，大部分人都会碰到：
一是交易手续费，西安的标准是按房子面积算，每平6元，买卖双方各出一半，90平的房子就是450元；二是不动产登记费，就是办房产证的钱，个人住宅是80元，这个是固定的；三是如果要贷款，会有评估费，用来给房子估价值，方便银行批贷款，西安的评估费一般是几百元，不会超过1000元；还有如果房子是公房（比如单位分的房），可能需要补交土地出让金，这个要看房子的性质，商品房一般不用交。
总的来说，西安二手房交易的费用不算复杂，核心就是契税、个税、中介费这三项，其他都是小支出。买房前可以先跟中介要个大致的报价，或者自己根据网签价算一遍，把这些费用提前放进预算里，就不会出现钱不够的情况了。